I går tillkännagavs storaffären för Luleå kommun. Hemsö Fastighets AB köper totalt sju samhällsfastigheter – fyra äldreboenden, en hälsocentral samt skolan Tallkronan och en sporthall under uppbyggnad. Prislappen är ännu inte fastställd men motsvarar "några hundra miljoner kronor", enligt kommunalråd Niklas Nordström.
Läs mer: Nordström: "Att äga fastigheter är inte vår kärnaffär"
Och utförsäljningen är inte unik. Marknaden för samhällsfastigheter omsätter allt mer – från drygt 300 miljoner kronor för sex år sedan till nästan 10 miljarder kronor i fjol, enligt Fastighetsvärlden. Tunga, AP-fondsägda aktörer som Rikshem och Hemsö står för den stora majoriteten av förvärven.
Konsultföretaget NAI Svefa kunde redan i en rapport 2012 visa att marknaden genomgår en explosionsartad utveckling.
I rapportens enkät uppgav 70 procent av landets kommuner att de sannolikt skulle sälja fastigheter framöver.
– En väldigt stark trend. Marknaden har gått från ”noll till 200” de senaste fem åren. Just nu jobbar vi mot över 200 kommuner – i princip alla ser över sina fastighetstillgångar nu inför kommande utförsäljningar. Allt började ta fart när Härnösands kommun sålde ut hela sitt innehav i mitten av 2000-talet, säger Åsa Henninge, analyschef hos NAI Svefa.
Hon menar att utförsäljningarna främst har två orsaker.
– Antingen växer kommunerna så det knakar och behöver frigöra kapital för att göra alla investeringar, eller så det omvända – att de är drabbade av besparingskrav och behöver kapital för att lyckas tillhandahålla den grundläggande servicen till kommuninvånarna.
Hur ser de politiska majoriteterna ut i kommunerna där utförsäljningarna sker?
– Vi har tittat på alla affärer som har skett hittills. Lika vanligt att ”det blåa” laget styr som ”det röda”. Kommunernas utmaningar är det viktigaste.
Även Bettina Kashefi, chefekonom hos Sveriges kommuner och landsting, menar att expansiva kommuner pressas till att sälja ut fastigheter för att trygga framtida investeringar och samtidigt undvika att skuldberget växer. Alternativet är annars höjda skatter.
– Kommunerna måste göra stora investeringar i skolor och fler äldreboenden, eftersom landet har en åldrande befolkning. Dessutom finns stora investeringsbehov i infrastruktur, va-nät med mera, säger Bettina Kashefi, SKL.
Åsa Henninge, NAI Svefa, förklarar varför fastighetsbranschen nu vänder blickarna mot kommunerna och köper exempelvis äldreboenden, med långsiktiga hyreskontrakt.
– Det handlar om ett stabilt kassaflöde som tickar in, utan risk att man i-n-t-e får in hyran varje månad. Dessutom har vi en stark värdeutveckling på samhällsfastigheter.
– Oaktat hur det går för svensk ekonomi så är demografin inget som förändras snabbt. Kommunerna måste även fortsättningsvis tillhandahålla både barn- och äldreomsorg, säger Bettina Kashefi, Sveriges kommuner och landsting
Hur långa hyreskontrakten gentemot kommunerna sträcker sig kan skifta.
– Men det handlar om minst tio år och uppåt, säger analytiker Åsa Henninge.
Att kommunerna därmed gör sig beroende av privata, vinstdrivande förvaltare kan innebära en förlustaffär som på sikt drabbar skattebetalarna.
– Alltid mer fördelaktigt att äga än att hyra, som normalt innebär en fördyrning. Samtidigt frigörs kapital för andra mer angelägna behov. Och att äga fastigheter innebär i sig en risk, eftersom de måste tas omhand, säger Åsa Henninge.
Finns det inte risk att underhåll eller personalvillkor försämras när förvaltningen ska ge avkastning?
– Klart att kommunerna kan drabbas av oseriösa aktörer. I en tid när värdeutvecklingen inte är positiv måste de privata förvaltarna få sin vinst utifrån dagliga verksamheten. Och då finns en risk för att man drar ner på den kostnadssidan i stället.
Därför betonar Åsa Henninge vikten av att kommunerna förhandlar fram tydliga hyresavtal som minimerar risken för exempelvis bristande underhåll.
– De måste vara kloka när ansvaret fördelas. Hyresnivån kopplas ju till vad man får betalt för: vem som sköter underhållet med mera. Hyresvillkoren är oerhört väsentliga för om det ska bli bra eller dåligt för kommunen, säger Åsa Henninge, Nai Svefa.