Efter flera rekordår gick bostadsmarknaden i Luleå på en törn i fjol. Enligt Mäklarstatistik föll priserna med över sex procent för villor och åtta procent för bostadsrätter, sett över hela året.
Hösten blev extra tung för villaförsäljningen, med 14 procent lägre priser jämfört med 2017.
– Inga träd växer upp till himlen. 2018 präglades av en seghet som inte minst berodde på amorteringskravet, säger Lars-Göran Niemi.
Även andra faktorer spelar in, som osäkerhet kring höjningar av bolåneräntorna men också hot om minskade ränteavdrag.
I dag får du tillbaka 30 procent av ränteutgifterna för bolånet, men nu signaleras att en avtrappning ska ske.
– Den nya regeringen kommer peta i avdragsrätten. Först sänks det till 25 procent, sen kan ränteavdraget minska ännu mer. Och det känns i plånböckerna, sätter myror i huvudet på folk. Övertygad om att det innebär ytterligare sättningar på Luleåmarknaden, säger Lars-Göran Niemi.
Daniel Tillstam, Fastighetsbyrån, pekar på ytterligare prisdämpande orsaker.
– Bankerna är hårdare i utlåningen och "kvar att leva på"-kalkylerna. Det nya regelsystemet, med amorteringskraven, gav en psykologisk effekt, som gjorde köparna mer passiva.
Han får medhåll av Jonas Nilsson, Fastighetsförmedling AB.
– Tidigare kunde man köpa först och sälja sen, men nu ställer bankerna krav på att man måste ha avyttrat sitt tidigare boende, innan tillträdesdag och nytt kontrakt.
Jonas Nilsson tror att vissa segment av villamarknaden sjunker ytterligare.
– De dyrare villorna, 3,5 miljoner kronor och uppåt, går in i en betydligt tyngre fas nu. Inom två-tremiljonersklassen är efterfrågan mer intakt.
Samtidigt drar säljprocesserna ut allt längre på tiden, vilket i sin tur gör att utbudet på såväl bostadsrätter som villor hela tiden ökar.
– I dag ligger vi på en-två månaders försäljningstid. Tidigare tog det en-två veckor. Till unga mäklare brukar jag säga att det är som det var förr. Marknaden hade hybris – nu är det mycket segare, säger Lars-Göran Niemi.
På grund av nyproduktion av bostadsrätter på exempelvis Kronan och i Kuststad-projektet drabbades också försäljningen av äldre, ofta hisslösa, lägenheter hårt 2018.
– Det såldes otroligt mycket nyproducerade lägenheter i fjol, jag tror det var 600. Priserna på andrahandsmarknaden sjönk, säger Daniel Larsson, Svensk fastighetsförmedling.
Nu märks avmattningen även inom nyproduktionen. Som exempel är ännu ett 60-tal bostadsrätter osålda i etapp 3 av Kuststad-projektet.
– Status quo, men det är ju två och ett halvt år till inflyttning, säger mäklaren Daniel Tillstam.
Och det är inte bara Kuststad som drabbas.
– Kommunen lovade för mycket "guld och gröna skogar" på Kronan, det går betydligt segare än väntat att sälja där också, säger Jonas Nilsson.
Du låter pessimistisk?– Nej, realistisk. I många år gick priserna upp tvåsiffriga procenttal varje år, nu sker en korrigering. Och marknaden fortsätter vara avvaktande. Vi är på väg in i lägre ekonomisk aktivitet, med lågkonjuktur i görningen. Det finns ingen indikation på att det vänder under 2019.
Köparens marknad?– Ja, men sitt inte still i båten. Du kan göra väldigt bra affärer redan nu, säger Jonas Nilsson.
Den köpstarkaste målgruppen är pensionärerna, de som säljer villan och söker sig till bostadsrätt i stan.
– Det ska vara antingen i markplan, eller så med hiss, för pensionärerna går inte en massa trappor, så är det bara, säger Jonas Nilsson, som konstaterar att det råder stor brist på just hissar i många av Luleås bostadsområden.