Det blir dyrare och svårare att bo i Luleå. Villor och bostadsrätter säljs för mångmiljonbelopp, samtidigt som de som hyr betalar ett allt högre pris. Allmännyttan har sålt ut nära halva sitt bostadsbestånd till fastighetsbolag som lyxrenoverar och höjer hyrorna till vad Hyresgästföreningen kallar för storstadsnivåer. I spåren följer bostadssegregation och ekonomisk utsatthet.
– Vi har ju varnat för det här i flera år. Det har blivit en trend i Luleå att göra så, säger Roger Enbom.
Han pratar om en bostadssegregation som syns redan ute i trapphuset.
– Den som bor i en orenoverad lägenhet kan ju se att grannen mitt emot har en splirrans ny säkerhetsdörr. Sedan tittar man kanske in i grannlägenheten och ser att den personen har kakel och klinker i badrummet. Själv har man kanske inte råd med den hyreshöjning en renovering skulle innebära, utan måste bo kvar i sin orenoverade lägenhet.
Det kallas för successionsrenovering när fastighetsägaren renoverar lägenheter som står tomma. En hyresgäst som bor kvar i sin lägenhet har så kallad besittningsrätt, det innebär att fastighetsägaren inte kan genomföra renoveringar som leder till hyreshöjning utan hyresgästens godkännande.
Enligt Roger Enbom gör fastighetsägare ofta den typen av renoveringar som innebär en maximal hyreshöjning. Några exempel är att byta skåpluckor i köket, men låta den gamla köksfläkten sitta kvar. Eller lägga in kakel och klinker i badrummet, men behålla den gamla toalettstolen och tvättstället. Dessa åtgärder gör att det så kallade bruksvärdet på lägenheten höjs. Bruksvärdet styr sedan på vilken nivå hyran sedan kan fastställas.
– Alla privata aktörer i Luleå gör så här. Fastighetsägarna menar att hyresgästerna är beredda att betala, att de vill ha det här. Vi varnar dem för att de medverkar till ett inneboende problem, folk kommer till slut inte ha råd att hyra dessa lägenheter. Men de flesta stora fastighetsbolagen, Rikshem och Heimstaden, till exempel, är styrda uppifrån från södra Sverige, där hyresmarknaden ser helt annorlunda ut. Båda är stora i Luleå, Rikshem äger 1 700 hyresrätter, Heimstaden äger 1 300.
Hyresgästföreningen gör sitt bästa för att hålla hyrorna nere, uppger Roger Enbom.
– Heimstaden ville höja hyran från 5 300 kronor till 10 400 kronor, för en nyrenoverad trea på 80,5 kvadratmeter. Det är väldigt fina lägenheter, det är inte fråga om det. Efter förhandlingen landade hyran på omkring 8 000 kronor. De här stora fastighetsägarna tror att de kan hålla samma hyresnivåer i Norrbotten som nere i Skåne. Det går inte.
I de fall där Hyresgästföreningen bedömer att en redan fastställd hyra ligger väldigt högt, brukar föreningen försöka värva hyresgästen. På så sätt går det att få en prövning av hyran i hyresnämnden.
Roger Enbom ser en utveckling där allmännyttan i Luleå krymper alltmer. Privata fastighetsägare skapar en hyresmarknad med prisnivåer som många av dem som traditionellt sett har valt att bo i allmännyttan inte har råd med. Utvecklingen kommer att gå snabbare nu, när även stora aktörer som Rikshem och Heimstaden har börjat renovera sina fastighetsbestånd.
– Istället för att göra dessa konceptrenoveringar, som leder till att hyran höjs väldigt mycket, borde man istället satsa på underhåll och på renoveringar som inte är lika flashiga. Man kan välja att lägga in våtrumsmatta och våtvägg i badrummen, det går att sätta in billigare kök och ytskikt som inte blir lika dyra. Den hyressättning som görs innebär att fastighetsägare kan välja att plocka russinen ur kakan och byta ut/renovera det som ger mest möjlighet att höja hyran, säger Roger Enbom.