Det blev tvära kast innan årsskiftet då bostadsrättsföreningen, Kirunahus 4, på Steinholtzgatan fick ett första samtal från LKAB om framtida fastighetsköp. Fastigheterna ligger inom påverkansområdet för gruvverksamheten och inköp ska göras.
– Det kom tidigare än beräknat. Det är ett erbjudande om 27 700 kronor per kvadratmeter. Där är inräknat vad de tycker är ett påslag om 25 procent på marknadsvärdet. Sedan har de en egen modell för hur de klassar bostäder. De kan ge någon extra tilldelning beroende på vilket skick de tycker att lägenheterna är i, säger ombudet Torbjörn Berglund.
Föreningen valde att nobba upplägget efter att ha analyserat det.
– De har någon slags egen hitte-på-bedömning för marknadsvärdet. Det bygger på genomsnittet av sålda lägenheter i Kiruna. Det är inget korrekt marknadsvärde. Vi vet att marknaden är störd i malmfälten så man räknar inte marknadsvärdet på det viset.
Bostadsrättsföreningen tog in en egen värderare som gjorde en helt annan bedömning.
– Är det marknadsstört på den ort man gör värderingen då tar man fram jämförande material på motsvarande lägen och kommuner. Bostadsrättsföreningen har själva låtit genomföra en värdering av föreningen och dess lägenheter av en auktoriserad värderare. Den värderingen skiljer sig mer än 40 miljoner från LKAB:s erbjudande på totalen om man summerar alla lägenheter.
Alla 95 lägenheter är genomgångna av värderaren.
– Värderaren har varit in i varenda lägenhet, fotat och dokumenterat. Vissa lägenheter är högt värderade på grund av att det är nya kök, badrum och hög standard, saker som påverkar en köpare vid en normal affär. Medan andra inte är i lika bra skick vilket är naturligt eftersom det är 95 lägenheter med ett stort spann. Men totalsumman talar sitt eget språk, säger Berglund.
I LKAB:s ersättningsmodell ingår erbjudande om köplats till ersättningslägenheter, bostadsrätter, som de avser att bygga i Kiruna.
– Det kan ju låta generöst. Men den här bostadsrättsföreningen är väldigt välskött med låga hyror och avgifter på grund av att de inte har lån. Bygger du en ny fastighet i Kiruna idag så har du enormt höga byggkostnader. LKAB kommer inte att ta ansvar för byggkostnaderna i framtiden. Utan den nybildade bostadsrättsföreningen som nu bildas får överta och bära kostnaderna för bygget. Vilket innebär att även om du får köpa en lägenhet för 27 700 kvadratmetern så kanske du har en hyra som är mer än fördubblad eller ännu högre än vad du har idag.
Det innebär att det inte är en kostnadsneutral lösning som lagen stipulerar menar Berglund.
– Det är inte nyckel mot nyckel. Det innebär att vissa av de här bostadsrättsinnehavarna kanske inte har råd med hyran. Äldre, pensionärer, sjukpensionärer eller andra som inte har ekonomiska förutsättningar att betala. Det här är inte kostnadsneutralt, säger Torbjörn Berglund.
Bostadsrättsföreningen menar att omständigheterna gör att man befinner sig i en inlösensituation.
– Det här inte är ett normalt köp. LKAB vill inte köpa fastigheterna för att förvalta och utveckla dem. De köper för att de kommer att rasa ner i en grop. Inom kort kommer det inte att vara möjligt att bo på den här platsen. Så vi menar på att det är en inlösensituation helt enkelt.
LKAB erbjuder köp men bostadsrättsföreningen menar att det i det här fallet istället handlar om inlösen. De hävdar att expropriationslagens ersättningsregler ska gälla. Då blir Bergstaten aktören bakom beslutet. Med den kommer andra marknadsvärdesberäkningar som bättre motsvarar den skada och de ersättningsnivåer som de inlösta är berättigade till enligt svensk lagstiftning menar ombudet Torbjörn Berglund.
– De har inte valt att flytta utan de är tvungna att flytta på grund av gruvverksamhet. De ska ersättas med det faktiska marknadsvärdet. På marknadsvärdet ska det läggas 25 procent. Därutöver ska de drabbade ha rätt till annan ersättning. Det kan till exempel handla om flyttersättning. Den som blir drabbad av det här ska vara ekonomiskt skadeslös när man går ur situation. Det vill säga att de ska inte drabbas ekonomiskt av att bli tvingade till inlösen. Varför ska Kirunaborna subventionera LKAB:s verksamhet?
LKAB kan välja att låta en oberoende värderare genomföra en värdering enligt expropriationslagen regelverk eller ansöka om markanvisning hos Bergsstaten som då ansvarar för en utredning och bedömer marknadsvärdet menar Berglund. Man har genomfört möten LKAB. I våras la föreningen sitt motbud enligt Lars-Ola Särkimukka som är vice ordförande i bostadsrättsföreningen.
– LKAB förhandlar inte. De ger bara erbjudanden. Vi har sagt nej och lämnat ett motbud och det var i våras. Sedan dess har det varit tyst. Vi gör inget fel, vi följer bara lagen. Självklart ska vi flytta på oss men då ska vi ersättas därefter också. Marknadsvärde plus 25 procent och övrig ersättning. Flytthjälp, städning och hjälp med uppsättning. Sådan är lagen. Ingen säljer billigare än man måste. Idag är det 500 000 kronor per lägenhet som det skiljer mellan LKAB:s och vår värdering.
– Många bostadsrättsföreningar har bara tackat och tagit emot sin påse med pengar. LKAB tycker säkert att vi är jättebesvärliga men vi vill komma till en lösning. Det borde ju ligga i LKAB:s intresse att komma till en lösning också, säger Lars-Ola Särkimukka.