Kirunas stadsomvandling innebär en total rockad av samhället. Det handlar inte bara om att bygga ett nytt centrum. Det handlar också om detaljer som hur människor ska fasas ut från sina bostäder och ha nya på plats. Om hur handeln ska överleva övergången. Samtidigt handlar väldigt mycket om nybyggnationer som ska bli kostnadseffektiva och landa i rimliga hyresnivåer för hyresgästerna. Och många av dessa spörsmål hamnar rakt i knät på VD:n för det kommunala bostadsbolaget, Kirunabostäder, KBAB.
När Annelie Vinsa lämnar KBAB så gör hon det efter åtta år som VD i företaget. Hon lämnar ett bolag som enligt henne ”mår bra” och hon är nöjd med vad hon åstadkommit.
– Sedan jag började som VD, 2010, har vi tillfört nästan 400 bostäder tillsammans med våran ägare (Kiruna kommun). Just nu har vi ute förfrågningsunderlag på 130 bostäder och en massa kommersiella lokaler som kommer att börja byggas till sommaren.
Är det nya bostäder utöver stadsomvandlingen eller är det ersättningsbostäder som ni byggt hittills?– De här nära 400 bostäderna är utöver stadsomvandlingen. Nya bostäder som tillkommit. De som ligger ute nu på förfrågningsunderlag, cirka 130 stycken, där blir hälften kompensationsbostäder.
Idag är det dyrt att bygga. Hela Sverige bygger samtidigt. Hur resonerar ni där? Finns det gränser för vad det får kosta?
– Man kan ju inte betala hur mycket som helst för att bygga hus, det går inte. Någon ska betala hyran i slutändan.
Att bygga i Kiruna är dessutom dyrare än på många andra ställen. Det kommer i slutändan att påverka hyrorna för hyresgästerna. En balansgång för mellanhanden, beställaren.
– Det är klart att det är en hantering. Men det måste man försöka lösa. Skjutbaneområdet är ett exempel på det. Vi gjorde tre olika upphandlingar innan vi kom till en nivå där vi faktiskt kan sätta hyror.
Just nu finns det statliga investeringsstöd. Det kommer att underlätta för nybyggnationer. Ett bidrag från staten som lättar på tyngden hos bostadsbolagen. Samtidigt regleras hyresnivåerna på nybyggnationer med normhyror.
– I det befintliga beståndet som vi redan har där kommer vi att titta på att fördela om hyror, en systematisk hyressättning. Men om vi ser till dagsläget så ligger hyrorna för lågt. Vi har lite för låga hyror generellt. Vi behöver renovera. Vi behöver få betalt för det vi gör och där ligger utmaningen. Vi kommer inte alltid framåt och då strandar förhandlingar.
Hyresmarknadskommittén har fått avgöra hyresnivåerna tre år i rad när förhandlingarna mellan KBAB och Hyresgästföreningen strandat. KBAB har haft krav på uppemot 4 procents hyreshöjning för att kompensera underhållet av lägenhetsbeståndet. Vid senaste tvisteuppgörelsen avgjorde kommittén att hyreshöjningarna skulle ske i två steg med cirka 0,8 procents hyreshöjning. En bra bit under KBAB:s önskemål.
– Vi förstod från början att det är klart att vi inte får fyra procent. Men från vår sida var det en markering för att visa att det är egentligen det vi skulle behöva. Vi backar 50 miljoner varje år i underhåll och skulden bara växer och växer.
Bostadsbolagen underhåller inte fastigheterna eftersom hyresnivåerna inte täcker underhållskostnaderna. Och hyresgästerna anser att de inte har standard i paritet med den hyra som betalas.
– Det gäller ju inte bara Kiruna. Problemet finns i hela landet, hela allmännyttan. Men vad gäller Malmfälten och Kiruna så har vi ju väldigt höga driftskostnader. Alltså vi förbrukar mycket värme eftersom det är ett kallt klimat och värmen är dyrare än på många andra ställen. Vi har dessutom mycket snöröjning och snöhantering. Så att våra kostnader för att drifta fastigheterna är mycket högre.
Är det allmänt problematiskt att förklara det här med hyressättningar för hyresgäster?– Jo, det är det. Det är inte alldeles enkelt att förstå. Det är så många parametrar så det är inte lätt för gemene man att sätta sig in i det heller. I det läget så är ju vi ”stora stygga vargen” för vi är bolaget som borde ha mycket pengar och ”styr och ställer” för andra. Men det behövs också finnas en förståelse för att vi ska kunna driva verksamheten.
Har du fått hot i din roll?– Inte direkta. Det har varit situationer som varit obekväma. Några har kommit hit och velat prata med högsta chefen och sedan ser man att det är en kvinna och då går man någon annanstans. Då går man vidare till kommunen och söker efter en man. Det är mer vid sådana tillfällen som man kan känna sig tilltufsad.
Vilka råd ger du till den nya VD:n?– Ett av råden till den man eller kvinna som efterträder mig är att inse att man är en del av manliga strukturer. Vad som också är nödvändigt är att hitta rimliga hyresnivåer utifrån stadsomvandlingen och det nya centrum. Det är viktigt. Sedan att komma fram tillsammans med övriga SABO Sverige, Allmännyttans bransch- och intresseorganisation, till en ny hyresnormering som gör att vi och övriga Sverige kan underhålla våra fastigheter. Utifrån de miljöhänsyn som vi tar är det oklokt att riva bostäder. Som i USA där man kör ner fastigheter i botten och sedan river dem. Det verkar ju inte klokt.
Annelie Vinsa går till en tjänst som VD för det kommunala bostadsbolaget, Älvsbyfastigheter, senare under våren.